二手房的增值税是如何计算的？
我打算买套二手房，听说有增值税这一项，但不清楚具体怎么算。我想知道计算的依据和方法是什么，是和房子的价格、房龄有关 吗？能不能给我详细讲讲，让我心里有个底。
张凯执业律师
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在我国，二手房交易中的增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。对于二手房交易而言，它主要和房屋是否满两年以及是否为普通住宅等因素有关。
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
而对于北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
计算增值税的公式如下：如果是全额缴纳增值税，应纳税额=全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%；如果是差额缴纳增值税，应纳税额=（全部价款和价外费用－不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%。
举个例子，假如在非北上广深地区，小明出售一套购买不足2年的住房，售价为100万元，那么他需要缴纳的增值税为100÷（1＋5%）×5%≈4.76万元。
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