房子的增值税如何计算？

房子的增值税计算方式根据不同情况有所不同。首先，我们来了解一下增值税的基本概念。增值税是对商品在流转过程中产生的增值额征收的一种税。在房子交易中，就是对房子增值的部分进行征税。

对于个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。这里所说的全额，就是指房子的销售价格。比如，你卖一套购买不足2年的房子，售价为200万元，那么增值税应纳税额=全部价款和价外费用÷（1 + 5%）×5% ，即200÷（1 + 5%）×5% ≈ 9.52万元。这个规定依据的是《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》。

如果个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，在北上广深之外的地区，是免征增值税的。而在北上广深地区，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 比如在北上广深，你卖一套购买2年以上的非普通住房，买入价100万元，卖出价200万元，那么增值税应纳税额=（200 - 100）÷（1 + 5%）×5% ≈ 4.76万元。

对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 11%）（现在税率调整为9% ）。然后再根据销售额计算增值税应纳税额。比如，某房地产开发企业销售自行开发的项目取得收入1000万元，当期允许扣除的土地价款为200万元，那么销售额=（1000 - 200）÷（1 + 9%）≈ 733.94万元，假设进项税额为30万元，增值税应纳税额=销项税额 - 进项税额 =733.94×9% - 30 ≈ 36.05万元。