买二手房增值税如何计算？
我打算买套二手房，听说交易时要交增值税，但不清楚具体怎么算。我想了解下这个增值税计算有没有什么公式，是根据哪些因素来算的，比如房屋价格、购买年限这些。我担心算错了多花钱或者少交钱出问题，希望知道具体的计算方法。
张凯执业律师
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在二手房交易中，增值税是一个重要的税种。我们先来了解一下增值税的基本概念，增值税就是对商品在流转过程中产生的增值额所征收的一种税。对于二手房交易来说，就是针对房屋买卖过程中产生的增值部分来征税。
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
对于北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
计算增值税的公式如下：
如果是全额缴纳增值税，应纳税额=全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5% 。比如一套未满2年的二手房，售价是200万，那么增值税应纳税额就是200÷（1 + 5%）×5% ≈ 9.52万。
如果是差额缴纳增值税，应纳税额=（全部价款和价外费用－购买住房价款）÷（1＋5%）×5%。假设一套2年以上非普通住房，买入价是100万，卖出价是150万，那么增值税应纳税额就是（150 - 100）÷（1 + 5%）×5% ≈ 2.38万。
这里需要注意的是，房屋购买时间的确定也很关键。通常以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照“孰先”原则来确定。