买二手房增值税如何计算？
我打算买套二手房，听说要交增值税， 但不清楚具体怎么算。房子情况比较复杂，是卖家名下非唯一住房，且房龄也有几年了。我就想知道，这种情况下增值税该怎么算，有哪些因素会影响计算结果，希望懂的人给讲讲。
张凯执业律师
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在二手房交易中，增值税是一个重要的税种。我们先来解释一下增值税的概念，简单来说，增值税就是对商品在流转过程中产生的增值额所征收的一种税。在二手房买卖里，这个增值额通常就是房屋卖出价格和当初购买价格之间的差价。
下面来看看增值税的具体计算方式和相关依据。根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这里的2年时间判断，是以取得房屋产权的时间或者契税完税证明上注明的时间为准。
举个例子，如果您买的这套二手房，卖家持有时间不足2年，房屋的成交价格是200万，那么增值税的计算就是：应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1 + 5%）× 5%，也就是200 ÷（1 + 5%）× 5% ≈ 9.52万元。如果卖家持有这套房子已经超过2年，那一般情况下就不用缴纳增值税了。不过，这里要注意，北上广深这四个城市有点特殊。个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。所以您得先确定房子所在的城市以及房子是否属于普通住房，这样才能准确计算增值税。