开发商广告是要约还是要约邀请？

要判断开发商广告是要约还是要约邀请，首先需要了解这两个法律概念。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合内容具体确定以及表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束这两个条件。通俗来讲，就是一方明确表达了想要和对方签合同，而且合同内容都很清楚，对方一旦同意，自己就会遵守。而要约邀请则是希望他人向自己发出要约的表示，像拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等都属于要约邀请。它只是一种引诱对方来跟自己谈合同的行为，发出要约邀请的人不受其约束。

根据《民法典》第四百七十三条规定，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。对于开发商发布的广告，如果仅仅是对楼盘的一般性宣传，比如描述楼盘的地理位置、周边环境等，这种通常属于要约邀请。因为这些内容比较笼统，没有明确具体的交易条件。

然而，如果广告中对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，也应当视为要约。例如，广告中明确承诺小区会配备游泳池、健身房等设施，并且这些设施对购房者是否购买房屋以及愿意支付的价格有重要影响，那么这个广告就可能构成要约。一旦购房者基于该广告与开发商签订了合同，开发商就必须按照广告内容履行义务，否则就构成违约，购房者可以追究其违约责任。所以，判断开发商广告是要约还是要约邀请，关键要看广告内容是否具体确定以及对合同订立和价格确定有无重大影响。