买卖不破租赁四种例外的法律依据是什么？

“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。不过，存在四种例外情况。

第一种例外是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。反之，如果是先设立抵押权，后出租房屋，那么当抵押权人实现抵押权时，租赁关系对受让人不具有约束力。通俗来讲，就是银行等抵押权人因为房东还不上钱要把房子卖掉来抵债，这时候租客不能以租赁关系对抗新房主。

第二种例外是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。当房屋被法院查封后，后续的租赁行为不能对抗法院的执行，也就不适用买卖不破租赁原则。这是为了保障司法执行的权威性和有效性。如果法院要拍卖被查封的房屋，租客不能以自己有租赁合同为由阻止房屋的拍卖和所有权转移。

第三种例外是房屋属于破产财产且在破产程序开始后出租的。企业破产时，其财产要按照法定程序进行清算和分配。如果在破产程序启动后才将房屋出租，此时租赁关系不能对抗破产财产的处置。因为要优先保障全体债权人的利益，不能因为个别租赁关系而影响破产财产的合理分配。

第四种例外是当事人另有约定。根据意思自治原则，如果出租人和承租人在租赁合同中明确约定，在租赁期间房屋所有权发生变动时，租赁合同对新的所有权人不继续有效，那么这种约定是有效的，就不适用买卖不破租赁原则。