question-icon 次承租人是否能主张买卖不破租赁?

我把租来的房子转租给了别人,现在房东要把房子卖了,次承租人说根据买卖不破租赁,他可以继续租这个房子。我不太确定他说的对不对,想知道次承租人到底有没有权利主张买卖不破租赁呢?
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  • #次承租人权益
  • #买卖不破租赁
answer-icon 共1位律师解答

“买卖不破租赁”是一个重要的法律原则,简单来说,就是在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物转让给他人,原来的租赁关系依然有效,承租人可以继续按照租赁合同使用租赁物。 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。从这条规定来看,明确提及的是“承租人”,并没有直接说明“次承租人”是否适用。 然而,在实际的转租关系中,次承租人是基于与承租人的转租合同而合法占有使用租赁物的。在合法转租的情况下,次承租人的租赁权益同样应当受到保护。当出租人将租赁物出售时,如果一概否定次承租人主张“买卖不破租赁”的权利,会导致次承租人的合法权益受损,也不符合公平原则。 如果转租经过了出租人的同意,形成了合法的转租关系,那么次承租人在租赁期限内可以主张“买卖不破租赁”。因为这种情况下,出租人的同意表明其认可了次承租人的租赁地位,此时若租赁物所有权发生变动,次承租人的租赁权应得到保障。 若转租未经出租人同意,虽然《民法典》规定出租人可以解除与承租人的租赁合同,但如果在新的所有权人取得租赁物所有权时,出租人没有行使解除权,次承租人的租赁关系仍然存在,在一定合理范围内也可以主张“买卖不破租赁”。不过,如果新的所有权人因此遭受损失,有权向原出租人或承租人要求赔偿。

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