买卖不破租赁是否可以对抗执行法院?
我把房子租出去了,现在房子因为一些债务纠纷要被法院执行。我听说有买卖不破租赁的说法,不知道这个能不能让租客继续租下去,对抗法院的执行呢?我有点担心租客的权益以及后续的法律问题,想了解一下相关规定。
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买卖不破租赁是一个重要的法律原则,它指的是在租赁关系存续期间,即使租赁物的所有权发生变动,原租赁合同对新的所有权人仍然有效,承租人可以继续按照原合同租赁该物品。在房屋租赁场景中,就是说当房东把房子卖给其他人时,租客依然可以按照原来和房东签订的租赁合同继续使用房子。 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这是买卖不破租赁原则的法律依据。 然而,买卖不破租赁原则并非在所有情况下都能对抗法院的执行。如果法院的执行是基于租赁关系成立之前就已经存在的抵押、查封等法定情形,那么买卖不破租赁原则就不能对抗法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款,拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。也就是说,当租赁关系设立在后,而抵押、查封等情况设立在前时,法院为了保障抵押权人等优先受偿权人的权益,可以除去租赁权后进行执行。 所以,买卖不破租赁能否对抗执行法院,关键要看租赁关系和法院执行所依据的法定情形(如抵押、查封等)的先后顺序。如果租赁在前,通常可以对抗;如果租赁在后,一般不能对抗。

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