满两年是看房产证还是看契税？

在判断房屋是否满两年时，通常会涉及到房产证登记时间和契税完税证明上注明的时间。

首先，我们需要明确这两个时间各自的含义。房产证登记时间就是房管局将房屋产权登记在您名下的日期，这是房屋产权归属得到官方确认的时间点。而契税完税证明上注明的时间，是您缴纳房屋契税的时间，契税是在房屋买卖过程中必须缴纳的一种税费，缴纳完成意味着房屋买卖的一个重要环节完成。

根据相关规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。这里遵循“孰先”原则，也就是哪个时间在前，就以哪个时间来确定房屋购买时间是否满两年。比如，如果契税完税证明上的时间早于房产证登记时间，那么就以契税完税证明上的时间来判断房屋是否满两年；反之，如果房产证登记时间更早，就以房产证登记时间为准。

这样规定的依据主要是《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）以及《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）。这些规定旨在统一房屋购买时间的认定标准，保证税收政策的公平性和一致性，避免出现因认定标准不明确而导致的税收漏洞和不公平现象。