法院拍卖房东的房子，出租户应该怎么办？
共1位律师解答
当法院拍卖房东的房子时，出租户不必过于惊慌，法律赋予了出租户一定的权益来保障其租赁关系的稳定。首先，需要了解“买卖不破租赁”这一重要法律原则。 “买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这意味着，如果出租户与原房东签订的租赁合同在法院拍卖前就已经存在，并且还在租赁期限内，那么新的房屋买受人必须继续履行原租赁合同。 也就是说，出租户可以继续在该房屋内居住至租赁合同期满，新的房主不能随意要求出租户搬走。 不过，也存在一些特殊情况。如果房屋在出租前已经被法院查封，或者房屋在出租前已经设立了抵押权，并且因抵押权人实现抵押权而导致房屋被拍卖，那么“买卖不破租赁”原则可能不适用。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人与受让人之间的租赁合同继续有效，但是租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 在这些情况下，出租户可能无法继续按照原租赁合同居住。如果遇到这种情况，出租户可以依据与原房东签订的租赁合同，要求原房东承担违约责任，赔偿自己因此遭受的损失。此外，在法院拍卖房屋的过程中，出租户享有优先购买权。 《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。” 虽然这里说的是出租人出卖房屋，但在法院拍卖的情况下，一般也认为出租户享有类似的优先购买权。如果出租户有意购买该房屋，可以在拍卖过程中参与竞买，并在同等条件下优先获得房屋所有权。总之，当法院拍卖房东的房子时，出租户要及时了解自己的权益和义务，根据具体情况采取相应的措施，以保障自己的合法权益。
大家都在问 
立即联系