借名买房究竟算谁的？

在法律层面，借名买房所购房屋的归属问题需要具体情况具体分析。

一般来说，司法实践中，若要认定房屋归借名人所有，通常需满足两个条件。首先，借名人与名义人达成借名买房的合意。通俗来讲，就是借名人和名义人得有明确约定，实际出资人借用名义人的名义去买房，而且房子最终是归实际出资人所有。这个约定很关键，它能明确借名买房这件事，也能排除比如借名人把房子赠与名义人，或者名义人自己借款买房等其他情况。

其次，借名人要实际出资购买房屋。这很好理解，就是买房的钱确实是借名人出的。这一判定是基于民法中的自愿原则与公平原则。当借名人和名义人达成合意后，借名人实际支付了房款，就相当于履行了借名买房的合同，此时房屋归借名人所有才符合公平原则。

相关法律依据有《民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；第二百一十五条指出，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。另外，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条也规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

不过需要注意，借名买房存在诸多风险。比如借名购买经济适用房等政策性房屋，名义产权人一旦反悔，出资人可能无法取得房屋产权；借名购买普通房屋，登记购房人反悔不承认借名买房，或者其死亡后继承人不承认借名事实；还有第三人可能对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议，像登记购房人的配偶可能以法律规定为由，要求确认房产为夫妻共同财产；甚至房产可能被名义购房人转让、抵押或被法院强制执行。