以房抵债的效力如何认定以及适用哪些法律？

以房抵债，简单来说就是债务人用自己的房屋来偿还所欠债权人的债务。这种情况在生活中比较常见，比如企业资金周转不灵时，可能会用名下房产来抵偿银行贷款；个人之间借款到期无法偿还，也会出现以房抵债的情况。

关于以房抵债的效力认定，需要区分不同情形。如果是在债务履行期限届满前达成的以房抵债协议，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就相当于这种情况下，以房抵债协议本质上还是借贷关系，房子只是担保，不能直接认定房子归债权人所有。

如果是在债务履行期限届满后达成的以房抵债协议，只要不存在法定无效情形，比如违反法律法规的强制性规定、存在欺诈胁迫等，一般认定为有效。《民法典》规定，民事法律行为有效的条件包括行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。如果以房抵债协议符合这些条件，那么就会被认定为有效。

在法律适用方面，除了上述提到的民间借贷相关规定和《民法典》的一般规定外，如果涉及到房屋过户登记等问题，还会适用《不动产登记暂行条例》等相关规定。因为房屋作为不动产，其产权的转移需要按照规定进行登记才发生法律效力。