房屋出租人和承租人如何约定物业费？

在房屋租赁关系中，出租人和承租人对于物业费的约定是一个常见且重要的问题。下面为您详细解释相关法律概念和依据。首先，物业费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。根据《中华人民共和国民法典》第七百零四条规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。虽然该条未明确提及物业费，但在实际操作中，物业费的承担可以由出租人和承租人进行约定。通常情况下，物业费的承担方式有以下几种：一是由出租人承担。如果在租赁合同中没有特别约定，按照一般的交易习惯，物业费由房屋的所有权人即出租人承担。因为出租人是物业的产权人，享受了物业管理服务带来的房屋保值增值等利益。二是由承租人承担。出租人和承租人可以在合同中明确约定，将物业费的支付义务转移给承租人。这种约定只要是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，就是合法有效的。三是双方分担。双方也可以根据实际情况，约定按照一定的比例分担物业费。比如，承租人承担一部分因自身使用物业产生的费用，出租人承担一部分公共区域的费用。在约定物业费承担时，双方应当注意以下几点：一是约定要明确具体。应当在租赁合同中清晰地写明物业费的承担主体、支付标准、支付时间等内容，避免日后产生纠纷。二是遵循公平原则。约定应当合理，不能显失公平。如果一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使约定的物业费承担明显不合理，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。三是及时告知物业公司。无论约定由哪一方承担物业费，都应当及时将该约定告知物业公司，以便物业公司准确收取费用。总之，房屋出租人和承租人可以根据自身情况和协商结果，在不违反法律规定的前提下，自由约定物业费的承担方式。