土地价值如何计入房产原值进行计算？

我有一处房产，涉及到土地价值计入房产原值的问题。我不太清楚具体该怎么计算，是所有的土地价值都要算进去吗？有没有什么特殊情况或者扣除项？希望能了解一下土地价值计入房产原值的详细计算方法。
张凯执业律师
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在了解土地价值计入房产原值的计算方法之前，我们先来明确几个关键概念。房产原值指的是纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。而土地价值，就是土地本身所具有的经济价值。


根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。


下面我们来详细说说具体的计算方法。如果宗地容积率大于等于0.5，那么就将土地价值全额计入房产原值。例如，某企业购买土地支付价款1000万元，建造房屋成本为2000万元，宗地容积率为0.6，此时房产原值就是土地价值1000万元加上房屋建造成本2000万元，总计3000万元。


若宗地容积率低于0.5，我们要按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。假设企业购买土地支付价款800万元，土地面积为10000平方米，建造的房屋建筑面积为3000平方米，宗地容积率为0.3。首先计算计入房产原值的土地面积为3000×2 = 6000平方米。然后计算每平方米土地价值为800÷10000 = 0.08万元/平方米。最后得出计入房产原值的地价为6000×0.08 = 480万元。如果房屋建造成本是1500万元，那么房产原值就是1500 + 480 = 1980万元。

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