个人房产增值税如何计算？
我名下有套房产准备出售，听说卖房子要交增值税，但是我不太清楚这个个人房产增值 税是怎么算的。想了解下计算方式是怎样的，有没有什么优惠政策或者特殊情况，希望能有专业人士给我详细解答一下。
张凯执业律师
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个人房产增值税的计算涉及到多个方面，下面为您详细介绍。首先，我们要明白增值税是对商品或服务在流转过程中产生的增值额征收的一种税。在个人房产交易中，就是针对房产增值的部分来征税。
对于北上广深之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这里的依据是《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》。计算公式为：应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%。例如，您出售一套购买不足2年的住房，售价为100万元，那么应缴纳的增值税就是100÷（1＋5%）×5% ≈ 4.76万元。
而在北上广深地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，同样按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。如果您出售一套购买2年以上的非普通住房，买入价为80万元，卖出价为120万元，那么应缴纳的增值税就是（120 - 80）÷（1＋5%）×5% ≈ 1.9万元。
此外，这里的普通住房和非普通住房的区分，各地有不同的标准，一般会从房屋面积、容积率、成交价格等方面来界定。您在计算个人房产增值税时，要先确定当地对于普通住房和非普通住房的区分标准，以及自己房屋的购买时间和销售价格等信息，再按照相应的公式进行计算。