出售房屋增值税如何计算？

我打算出售自己名下的一套房子，听说要缴纳增值税，但不太清楚具体怎么算。房子是普通住宅，购买已经有几年了，不知道不同情况的计算方式是不是不一样。希望了解一下出售房屋增值税的计算方法，好提前做好准备。
张凯执业律师
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出售房屋增值税的计算，需要根据房屋的性质（是普通住宅还是非普通住宅）、持有时间以及是否为北上广深地区等情况来确定。


首先明确一下增值税的概念，它是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。对于房屋出售来说，就是对房屋买卖过程中增值的部分进行征税。


在非北上广深地区：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这里所说的“2年”，是从房屋的购买时间开始计算到出售时间为止。比如你购买房子的时间是2022年1月1日，到2024年1月1日就满2年了。计算方法举例，如果一套房子售价100万元，购买不足2年出售，那么增值税应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1 + 5%）× 5% = 100÷（1 + 5%）× 5% ≈ 4.76万元。


在北上广深地区：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。例如，一套非普通住房购买价为200万元，出售价为300万元，购买已满2年，那么增值税应纳税额 = （全部价款和价外费用 - 购买住房价款）÷（1 + 5%）× 5% = （300 - 200）÷（1 + 5%）× 5% ≈ 4.76万元。


这些规定依据的是《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》。所以在出售房屋时，要先确定自己房屋的情况以及所在地区，再按照相应的公式计算增值税。

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