过户的大税如何计算？
我最近要办理房产过户，听说过户有大税，但不清楚这个大税是怎么算的。我想知道计算的方法和依据，是根据房屋面积、价格，还是其他什么因素呢？有没有 具体的公式或者标准？
张凯执业律师
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在房产过户中，所谓的“大税”通常主要涉及增值税、个人所得税和契税等。下面分别为您介绍一下这些税种的计算方式：
增值税：根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这里的2年时间，一般是按照房产证登记时间或契税完税凭证上注明的时间来计算，哪个时间在前就按哪个算。比如，小李把购买不足2年、价值100万的房子卖掉，那么他需要缴纳的增值税就是100万×5% = 5万。
个人所得税：依据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例，转让住房如果能提供房屋原值凭证，应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）×20%；若不能提供房屋原值凭证，一般按住房转让收入的1% - 3%核定征收。例如，小张转让房屋收入为80万，能提供房屋原值50万，转让过程中缴纳税金及合理费用共5万，那么他应缴纳的个人所得税就是（80 - 50 - 5）×20% = 5万。
契税：根据《契税法》规定，契税税率为3% - 5%。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。假设小王购买一套家庭唯一住房，面积100平，房屋总价120万，那么他需缴纳的契税就是120万×1.5% = 1.8万。 总之，过户大税的计算会受到房屋性质、购买时间、面积、价格以及购房者名下房产套数等多种因素影响。