如何行使抵押权？

首先，要知道行使抵押权需要满足一定条件：

一是抵押权必须有效存在，如果抵押权设定无效或者已被撤销，那就不能实现抵押权。

二是债务履行期限届满，这是判断债务人是否该履行债务的时间标准。

三是债权人未受清偿，不管债务是迟延履行还是拒绝履行，只要债权人没得到清偿，就可能行使抵押权。

四是债务未受清偿不是由于债权人自身原因造成的，只有因债务人方面原因导致债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。

抵押权的实现方式有三种：折价、拍卖、变卖。当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。比如，双方商量把抵押物以合理价格折抵给抵押权人来偿还债务；或者通过专业机构对抵押物进行拍卖，以拍卖所得价款受偿；也可以变卖抵押物来获得价款。

如果协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。要是抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。并且抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

法律依据是《民法典》第四百一十条规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

相关概念：

抵押权：是一种法律协议，当资金借入人不能支付债券或票据所要求支付的款项时，它能够保护资金借出人，赋予资金借出人从协议中确定的资金借入人资产的出售所得现金中获得偿还的权利。

折价：就是将抵押物按照一定价格折算给抵押权人以抵偿债务。

拍卖：通过专业的拍卖程序，由竞买人出价竞拍抵押物，以最高价成交的方式处理抵押物。

变卖：是把抵押物以合理价格卖出，获取价款的一种处理方式。