小区楼顶漏水物业是否应该负责?

我家住在顶楼,最近发现楼顶漏水了,家里天花板都湿了一大片。我找物业反映,物业却说他们没责任。我就想知道,从法律角度讲,小区楼顶漏水物业到底应不应该负责呢?我该怎么维护自己的权益?
张凯执业律师
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小区楼顶漏水物业是否应该负责,需要分情况来看。


首先,我们要明确几个法律概念。楼顶属于建筑物的共有部分。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条规定,物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。其中服务事项通常涵盖对共有部分的维修、养护和管理。


如果物业服务合同中明确约定了物业有对楼顶进行维修、养护和管理的义务,那么在楼顶漏水的情况下,物业就应该负责。因为这属于他们服务范围内的工作。比如合同中规定物业要定期检查楼顶防水情况,及时处理出现的漏水问题等。一旦楼顶漏水,物业没有尽到合同约定的义务,业主就有权要求物业承担责任。


另外,根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。如果楼顶漏水需要动用维修资金来维修,物业应该按照规定的程序协助业主申请使用维修资金。


然而,如果楼顶漏水是由于人为破坏导致的,比如有其他业主在楼顶进行违规搭建、装修等行为,损坏了楼顶的防水结构,那么应该由破坏者承担维修责任。物业在此情况下,如果已经尽到了日常的管理和巡查义务,可能就不需要承担直接的维修责任,但有义务协助业主找到破坏者,并督促其进行修复。


还有一种情况,如果楼顶漏水是因为建筑物本身的质量问题,且在保修期内,那么应该由开发商负责维修。物业也有义务协助业主联系开发商,共同解决漏水问题。


所以,当小区楼顶漏水时,业主可以先查看物业服务合同,确定物业的义务范围。如果物业有责任却不履行,业主可以通过与物业协商、向业主委员会反映、向相关部门投诉等方式来维护自己的权益。如果协商不成,还可以通过法律途径,向人民法院提起诉讼。

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