房地产企业土地增值税的清算方式是怎样的？

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

对于房地产企业土地增值税清算方式，主要分为两种，分别是查账征收和核定征收。

查账征收是土地增值税清算的主要方式。在这种方式下，需要准确核算房地产开发项目的收入和扣除项目金额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目则包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目等。具体而言，取得土地使用权所支付的金额，就是企业为了获得土地使用权而支付的地价款和按照国家统一规定缴纳的有关费用。房地产开发成本涵盖了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。与转让房地产有关的税金包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税等。而其他扣除项目则是按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率 - 扣除项目金额×速算扣除系数。增值额为转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。适用税率和速算扣除系数根据增值额与扣除项目金额的比率确定，分为四级超率累进税率。这一方式依据的是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的相关规定。

核定征收是在特定情况下采用的清算方式。当出现依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由等情形时，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。其计算公式为：应纳税额=转让房地产收入总额×核定征收率。核定征收率由各地税务机关根据当地实际情况确定。这一方式的依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等相关规定。