租赁合同解除和合同终止有哪些区别?


在租赁合同里,解除和终止是有明显区别的。 首先,二者的效力不同。合同解除,简单说就是合同关系既能回到过去消灭,让事情像合同没签过一样(有恢复原状的效力),也可以只对未来生效(不发生溯及既往的效力) 。比如,双方签了半年的房屋租赁合同,刚租一个月,因特殊原因解除合同,如果有恢复原状的效力,那承租人要把房屋恢复到出租前的样子,租金可能也要退还一部分。而合同终止呢,只是让合同关系从现在往后消灭,不产生恢复原状的效力,像租赁合同到期自然终止,房子正常交接就行,之前的租赁行为已经完成,不存在恢复原状的问题。《中华人民共和国民法典》相关规定也体现了这种效力的不同。 其次,适用条件不一样。合同解除常常被当作对违约的一种补救办法,也就是对违约方的惩罚,所以一般适用于违约的情况。比如承租人长期拖欠租金,出租人就可以解除合同。而合同终止虽然也可能在一方违约时出现,但更多适用于没有违约的情况,像合同正常履行完毕、双方协商一致同意终止、出现法定的抵销、混同等情形。这说明合同终止的适用范围比合同解除更广。 然后,适用范围也有区别。合同终止只适用于继续性合同,这种合同的债务没办法一次性完成,得持续做才能结束,像租赁合同、承揽合同等。而合同解除原则上适用于非继续性合同。 另外,从方式上看,合同终止分为期满终止和双方协商终止。期满终止就是合同约定期限到了,自然结束;双方协商终止是在合同有效期内,双方商量好了提前结束。合同解除分为单方解除和协议解除。单方解除是在法定因素或者对方违约时,一方能单方面解除合同;协议解除是双方在合同有效期内协商一致解除。 相关概念: 继续性合同:债务不能一次履行完毕而必须持续履行方能完成的合同。 溯及既往的效力:使合同关系像没签订过一样,恢复到合同签订前的状态。 混同:债权债务同归于一人的情形。





