降低物业费有哪些法律依据？
我家小区的物业服务不太好，卫生打扫不及时，安保也存在漏洞。我想降低物业费，但是不知道有没有相关的法律依据支持。我该从哪些法律条文里找依据呢？
张凯执业律师
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在探讨降低物业费的法律依据之前，我们先来明确一下物业费的概念。物业费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。同时，第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。如果物业服务企业没有按照合同约定提供相应的服务，那么业主就有权利要求降低物业费。
此外，《物业管理条例》第四十条也提到，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。也就是说，如果物业服务企业所提供的服务水平与所收取的费用不匹配，业主可以通过合法途径要求降低物业费。
在实际操作中，如果业主认为物业服务企业未能履行合同义务，导致服务质量下降，那么业 主可以先收集相关证据，比如小区卫生状况不佳的照片、安保措施不到位的记录等。然后，业主可以与物业服务企业进行沟通协商，要求其改进服务并降低物业费。如果协商不成，业主还可以通过业主大会解聘该物业服务企业，或者向人民法院提起诉讼，要求降低物业费。
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