减免物业费有哪些法律依据？

在探讨减免物业费的法律依据之前，我们先来明确一下物业费的概念。物业费是指业主根据物业服务合同的约定，向物业服务企业支付的，用于小区公共区域的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、设施设备运行维护等服务的费用。

在我国，减免物业费是有相关法律依据和具体情形的。首先，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。如果物业服务企业没有按照合同约定提供相应的服务，那么业主就有权要求减免物业费。例如，合同中约定小区应每天进行垃圾清理，但实际情况是垃圾经常堆积几天才清理一次，这就属于物业服务企业未履行合同义务，业主可以与物业协商减免部分物业费。

另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也有相关规定。其中第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。也就是说，如果物业存在乱收费的情况，业主不仅可以拒绝支付多收的费用，还可以要求退还已多交的部分。

还有一种情况，如果房屋因为质量问题尚未交付，那么物业费是由建设单位来承担的。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。这是因为在房屋未交付给业主之前，业主并没有实际享受到物业服务，所以不应由业主承担物业费。

不过，业主在要求减免物业费时，需要注意收集相关证据，比如物业未履行服务义务的照片、视频、书面记录等，以便在与物业协商或者通过法律途径解决问题时能够证明自己的主张。同时，与物业进行友好沟通协商是解决问题的首选方式，如果协商不成，业主也可以通过业主委员会来协调，或者向人民法院提起诉讼来维护自己的合法权益。