拆迁中需要警惕哪些情形？

在拆迁过程中，确实有不少情形需要大家提高警惕，以下为您详细介绍。

首先是证件不齐全的拆迁。实施拆迁必须要有一系列相应的审批文件，例如建设用地规划许可证、建设项目批准文件、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案等。如果是产权调换，还应当有附产权调换房屋的基本情况、临时过渡方式和过渡期限等内容，以及本地银行出具的拆迁补偿安置资金存款证明。要是涉及依法由政府代管的房屋、寺庙、教堂、文物古迹及军事设施场所，还得有主管部门批准的文件。没有这些齐全的证件，拆迁的合法性就存疑，被拆迁人的权益也难以保障。《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法规明确规定了拆迁需要具备这些审批文件 ，目的就是确保拆迁程序合法合规。

其次要警惕所谓的“预签约”。“预签约”是指在作出征收决定前，征收方鼓励拟征收范围内的被征收人预签订补偿协议，当协议签订人数达到一定比例，房屋征收部门将报区县人民政府作出征收决定，若达不到比例，就终止征收。被征收人在面对“预签约”时，一定要先仔细查看协议内容是否合理合法，补偿标准是否公平公正。要是盲目在征收方的鼓动下签订协议，后续发现不合理，后悔就来不及了。

再者，被认定“违章建筑”的情况也要小心。在棚户区改造等拆迁项目中，很多老房子由于历史原因，居民在建房初期无法办理房产手续。但征收方可能会以此为借口，将被征收方房屋认定为“违章建筑”，从而压低补偿。实际上，不能仅仅因为没有手续就认定为违章建筑，被征收人不应轻易放弃应有的利益，要坚持合理的补偿标准。

还有“老旧房屋”补偿不合理的问题。征收方有时会以“房子比较简陋”为由降低补偿金额。但只要房屋建在本市国有土地上，补偿标准应以周边房屋价格为参考。被征收人要清楚自己应得的合理补偿范围，不能任由征收方随意压低补偿。

另外，无法回迁的陷阱也值得注意。拆迁方可能会口头承诺可以回迁，但在拟定的拆迁协议文本中却去掉“回迁”字样。而且，回迁的前提是被拆迁区域要有居住用地的规划，一般表现为规划用地许可证。没有这个法律基础，即便协议注明“回迁”也无法实现。被拆迁户签订协议时，要留意是否有“回迁”字样，更要审视是否具备回迁的法律条件。

在签订协议方面，也有诸多需要警惕的地方。比如补偿协议不留底，实践中拆迁方常以协议要经过审批为由拿走被拆迁户签字按手印的协议，却迟迟不返还。这就可能导致拆迁方钻空子，擅自修改协议内容、减少合同数额。被拆迁户的利益时刻处于风险之中，一旦发生纠纷，由于没有协议作为证据提交给法院，维权路径就会被堵死。所以，被拆迁户一定要坚持协议当面签订、双方同时签字盖章、相互交换留底的原则。

空白协议做幌子的情况也不少见。虽然空白协议是国家法律明令禁止的，但拆迁方可能会先做出诱人的口头承诺，诱惑被拆迁户签订空白协议，然后拿走协议任意填写内容，与之前的口头承诺相差甚远。等被拆迁户看到协议时，往往为时已晚。

违约责任不明确也是个问题。一份完整的补偿协议，对于被拆迁户来说越具体详细越有利。明确约定违约金能制衡拆迁方不轻易违约，若出现违约情形，被拆迁户也能得到较好赔偿。但实际拆迁方给出的协议文本，通常比较抽象笼统，违约条款和损失赔偿条款大多空白。对于安置房交付时间、能否办证、质量是否合格等涉及被拆迁户重要利益的方面，一定要在协议中约定违约责任的承担，并明确损失赔偿额的计算方法。

此外，拆迁方要求先搬迁再补偿也是违法的。法律明确规定拆迁顺序必须是“先补偿后搬迁” ，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条与《中华人民共和国土地管理法》第48条都有相关规定。拆迁方这么做可能是为了让被拆迁人失去谈判筹码、推动项目进度或压低拆迁补偿。被拆迁人一定不能同意这种不合理要求。

暴力或软暴力逼拆同样不可取。拆迁方采用断水断电、挖坑堵路、威胁跟踪、砸玻璃破坏门窗、以亲属相威胁等方式逼迁，都是违法的。我国法律明确禁止在拆迁中使用这类带有逼迫性质的行为，部分严重的逼迁软暴力会上升为犯罪行为。《国有土地上房屋征收和补偿条例》第三十一条规定：“采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分”。