二手房未过户拆迁补偿协议应由谁来签？

在二手房未过户的情况下，拆迁补偿协议应由产权人来签，而产权人是以不动产证书的登记为准的。

这背后的法律依据主要是《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”也就是说，房屋作为不动产，其所有权的转移通常需要经过登记这一法定程序。没有完成过户登记，从法律层面讲，房屋所有权依然归原登记的产权人。

同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条也明确指出，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限等诸多事项，订立补偿协议。这里的被征收人指的就是房屋的所有权人。所以，按照规定，拆迁补偿协议应该和登记的产权人签订。

不过，如果二手房买卖双方在合同中有关于拆迁补偿权益分配的特殊约定，在该约定不存在无效或者可撤销情形时，也可以按照约定来处理。要是买房人对拆迁补偿协议的签订主体有异议，觉得自身权益受到侵害，可以向法院提起诉讼，通过法律途径来维护自己的合法权益。

相关概念：

不动产统一登记制度：就是将原来分散在多个部门的不动产登记职责整合到一个部门，对不动产实行统一登记，这样能更好地保障不动产交易安全，提高登记效率。

被征收人：指的是房屋被依法征收的所有权人，征收部门会和被征收人就征收补偿等事宜进行协商并签订协议 。