房屋有抵押时订金能否双倍返还？

在探讨房屋有抵押时订金能否双倍返还这个问题之前，我们先来了解一下订金和定金的区别。定金是一种担保方式，具有惩罚性，如果给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。而订金在法律上并没有明确的定义，通常被视为预付款，当合同不能履行时，除合同有约定外，应根据双方当事人的过错承担违约责任，一般不具备双倍返还的性质。

对于房屋存在抵押的情况，如果在交易过程中，卖方没有如实告知买方房屋有抵押的事实，这可能构成欺诈行为。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

若买方因卖方隐瞒房屋抵押情况而撤销合同，对于订金的处理，虽然订金一般不适用双倍返还规则，但因卖方欺诈给买方造成损失的，买方可以要求卖方赔偿损失。如果双方在合同中明确约定了在房屋存在抵押等特定情况下订金双倍返还，那么按照合同约定执行，买方可以要求卖方双倍返还订金。

如果合同没有相关约定，买方可以与卖方协商解决订金退还问题。若协商不成，买方可以收集相关证据，如房屋抵押证明、购房合同、订金支付凭证等，通过向人民法院提起诉讼的方式，来维护自己的合法权益。人民法院会根据具体情况，结合合同约定、双方过错程度等因素，作出公正的判决。