婚后共同还贷增值部分的计算公式有哪些？

婚后共同还贷增值部分在离婚财产分割中是个重要问题。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第78条规定，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

常见的计算公式如下：

首先是确定不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格÷不动产成本 。这里的不动产成本，不同法院有不同认定方式：

观点一认为，购房成本=房屋购买价+应还贷款利息总额+税费等其他购房成本 ，依据是《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》（2021年7月）、《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》（2014年11月17日） 。

观点二提出，购房成本=房屋购买价+离婚时已还贷款利息总额+税费等其他购房成本 ，依据《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》（2014年5月21日第二次修订） 。

观点三表示，购房成本=房屋购买价（结婚时房屋市场价）+共同已还贷款利息总额+税费等其他购房成本 ，依据《江苏省高级人民法院家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》(2019年7月18日)、《民事审判指导与参考》（2016年第1辑）中由最高人民法院民一庭吴晓芳法官执笔的《不动产婚内共同还贷及增值的计算》（2016年6月） 。

计算出不动产升值率后，共同还贷及对应增值部分的数额=夫妻共同还贷部分×不动产升值率，非产权登记一方所得补偿为该数额的一半。

比如男方婚前付首付100万买房，贷款本息共60万 ，结婚时，按揭贷款没批下来，房产已升值至200万，按揭批下来后双方一起还清60万贷款。这里先算总购房款160万，婚后还贷部分占购房款比例为37.5%，这部分对房产升值有贡献。

在计算时要注意，这里的增值指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方个人财产；若离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本。

相关概念：

不动产升值率：是用来衡量不动产从购买到计算时增值程度的比率，通过现价格与成本的比例得出。

不动产成本：是计算不动产升值率的关键要素，包含购买价格、利息及其他购房必要支出等不同组成部分，不同法院认定方式有差异。