农用地拆迁是如何评估的？

农用地拆迁评估是确定农用地在拆迁时价值的重要过程，它直接关系到被拆迁人的补偿权益。下面为你详细介绍农用地拆迁评估的相关内容。

首先是评估流程。一般来说，第一步是选定评估机构。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（虽然这里是农用地，但评估选定机构原则类似），房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。对于农用地拆迁，通常也是由相关部门组织被拆迁人以合理的方式选定有资质的评估机构。

第二步是评估机构进行实地查勘。评估人员会到农用地现场，对土地的位置、面积、地形、土壤质量、地上附着物（如农作物、青苗、水利设施等）的种类、数量、生长状况等进行详细的调查和记录。这些信息是评估的基础数据。

第三步是评估计算。评估机构会根据收集到的资料，选择合适的评估方法来确定农用地的价值。常见的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。

市场比较法是通过选取与被评估农用地类似的、近期已经发生交易的农用地案例，进行比较和修正，从而得出被评估农用地的价值。比如，如果附近有相似的农用地以一定价格出让，就可以参考这个案例来评估自家农用地。

收益还原法是基于农用地未来预期收益的角度。它是将农用地在未来一定年限内预期产生的纯收益，以一定的还原利率折现到评估基准日，从而得到农用地的价格。例如，如果这块农用地种植某种农作物，根据历年的产量、价格等数据估算出每年的收益，再结合一定的折现率计算出现在的价值。

成本逼近法是从开发土地所耗费的各项费用之和的角度来确定土地价值。包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等，然后加上一定的土地增值收益。例如，取得这块农用地花费了一定的费用，开发过程中投入了基础设施建设等费用，把这些成本累加起来再考虑增值因素来评估价值。

第四步是出具评估报告。评估机构根据评估计算的结果，撰写详细的评估报告，报告中会包含评估的依据、方法、过程以及最终的评估价值等内容。被拆迁人有权对评估报告提出异议，如果对评估结果不满意，可以在规定的时间内，向原评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

总之，农用地拆迁评估是一个严谨且有法定程序的过程，其目的是为了公平、合理地确定农用地的价值，保障被拆迁人的合法权益。