拆迁一般是怎么评估的？

拆迁评估是指在拆迁过程中，由专业的评估机构依据一定的方法和标准，对被拆迁房屋及其附属物的价值进行评定估算的行为。

从评估机构的选定来看，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。这一规定保证了被拆迁人在评估机构选择上有一定的参与权，使得评估机构能更公正客观地进行评估。

在评估方法方面，常用的有市场比较法、收益法、成本法等。市场比较法是将被拆迁房屋与近期已交易的类似房屋进行比较，通过对交易价格进行修正来确定被拆迁房屋的价值。这种方法比较直观，容易理解，也是最常用的方法之一。收益法适用于有收益的房地产，比如商铺等，它是通过预测被拆迁房屋未来的收益，然后将其折现来确定房屋价值。成本法是通过计算重新建造与被拆迁房屋相同或类似的房屋所需的成本，再减去折旧等因素来确定房屋价值，一般适用于特殊用途的房屋或者很少发生交易的房屋。

评估流程上，首先是评估机构接受委托，与拆迁当事人签订评估委托合同。然后评估人员会到被拆迁房屋现场进行实地查勘，调查被拆迁房屋的状况，拍摄反映被拆迁房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录。接着根据收集到的资料和选定的评估方法进行评估测算，得出评估结果。最后向拆迁当事人送达评估报告。如果被拆迁人对评估结果有异议，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。