老商品房拆迁后新房子的公摊面积该如何计算？

老商品房拆迁后新房子公摊面积的计算，确实因地区政策和拆迁赔偿计划不同而存在差异。

首先，要明确什么是公摊面积。简单来说，公摊面积就是住宅楼里除去我们自己房屋私有空间，供全体住户一起使用的区域面积，像楼梯间、电梯井、设备间这些地方。按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定，公用建筑面积由两部分组成：一是电梯井、楼梯间等为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

在拆迁补偿中，一般拆迁赔偿方案计算面积是以房产证上标明的建筑面积为准，这里面就包含了公摊面积，也就是说公摊面积在拆迁赔偿范围内。如果选择房屋产权置换补偿方式，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，市、县级人民政府要提供用于产权调换的房屋，并且和被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

关于具体计算方式，有的情况是在拆一还一的基础上适当提高公摊面积。比如征收区域用于住宅房屋建设的，可以按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算；征收区域用于其他工程建设的，可以按照23%计算。计算公式为：公摊面积 = 公摊系数 × 套内面积，其中公摊系数 = 整栋楼的公共使用面积 ÷ 整栋楼的套内面积。

此外，《征收条例》第二十一条还规定，征收住宅房屋实行就地房屋补偿的，补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。比如按照被征收房屋面积给予补偿，被征收房屋面积不足二十五平方米的，按照二十五平方米计算等多种情况，都涉及到最终补偿房屋面积的计算，而这里面的公摊面积都有相应规则。

由于各地规定不同，为了得到最准确的计算方式，建议你查阅当地的拆迁赔偿政策文件，或者向负责拆迁事务的政府机构详细咨询 。

相关概念：

公摊面积：住宅楼内部除去私有空间，供全体住户共同使用的区域面积。

公摊系数：整栋楼的公共使用面积与整栋楼的套内面积的比值。