二手房交易个税怎么计算？
我打算卖一套二手房，听说要交个税，但不清楚具体怎么算。我这房子买了有几年了，当 时价格和现在差不少。我想知道这个个税是按什么标准收，是差价还是房价总额？能给我详细说说计算方法吗？
张凯执业律师
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二手房交易中的个人所得税，是对个人出售房屋取得的所得征收的一种税。简单来说，就是你卖房子赚了钱，国家要按一定比例收一部分税。
根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，财产转让所得应缴纳个人所得税，适用比例税率，税率为百分之二十。对于二手房交易，应纳税所得额通常是指转让住房的收入额减除住房原值和合理费用后的余额。计算公式为：应纳税额 = 应纳税所得额 × 20% =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）× 20%。
转让收入就是你卖房子实际拿到手的钱。房屋原值则是你当初购买房子的花费，比如购房款、相关税费等。转让住房过程中缴纳的税金，像营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等都算在内。合理费用一般指的是你在装修房子、卖房时支付的中介服务费等。
不过，也有特殊情况。如果纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》等规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由地方税务局在住房转让收入1% - 3%的幅度内确定。
此外，个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。这是为了保障居民的基本住房需求，体现税收政策的人性化。