未满二年的大税怎么算？

在房地产交易中，大家常说的“大税”一般指的是增值税及其附加税。下面来详细给您讲讲未满两年房产交易时大税的计算方法。

首先解释一下增值税，它是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。在房产交易里，就是针对房产增值的部分来征税。附加税则是在增值税的基础上按一定比例征收的，通常包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。其计算公式为：增值税应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1 + 5%）× 5%。

对于附加税，城市维护建设税按增值税税额的比例来征收，纳税人所在地在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；不在市区、县城或镇的，税率为1%。教育费附加率一般为3%，地方教育附加率通常为2%。以市区为例，附加税税率总共为7% + 3% + 2% = 12% ，附加税应纳税额 = 增值税税额× 12%。

举个例子，如果您卖一套未满两年的房子，售价是105万元。那么增值税应纳税额 = 105 ÷（1 + 5%）× 5% = 5万元。附加税应纳税额 = 5 × 12% = 0.6万元。大税（增值税及附加税）总共就是5 + 0.6 = 5.6万元。