如何认定解除租赁合同？
我和房东签了租赁合同，现在房东说要解除合同，但我觉得他的理由不成立。我想知道在法律上，到底怎样才算是合法解除租赁合同呢？我该从哪些方面去判断房东解除合同的行为合不合法？
张凯执业律师
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在法律层面，认定租赁合同是否解除需要从多个方面进行考量。下面为你详细介绍相关内容。
首先，需要看合同解除的方式。合同解除分为协商解除和法定解除。协商解除是指合同双方当事人经过协商一致，达成解除合同的合意。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。比如，租客和房东经过沟通，都同意提前终止租赁合同，这种情况就属于协商解除。
而法定解除则是在符合法律规定的情形下，当事人一方可以行使解除权。《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。例如，租客在租赁房屋期间，擅自改变房屋结构，严重影响房屋安全，房东就有权依据此条规定解除合同。
另外，第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。也就是说，如果租客长期拖欠租金，在房东给予合理的宽限期后仍不支付，房东可以依法解除合同。
同时，还要看解除合同的程序是否合法。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的 期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
在认定租赁合同是否解除时，要综合考虑解除方式、法定情形以及解除程序等多方面因素。如果在解除合同过程中出现纠纷，当事人可以通过法律途径，向法院或仲裁机构寻求公正的裁决，以维护自己的合法权益。