如何正确行使抵押权？

要正确行使抵押权，首先得清楚抵押权的概念。抵押权就是债务人或者第三人不转移财产的占有，把这财产作为债权担保，当债务人不履行债务时，债权人有权按法律规定的程序处分该财产，并从处分所得的价值中优先受偿。

不同财产抵押的生效条件不同。像建筑物、建设用地使用权等不动产抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；而生产设备、正在建造的船舶、交通运输工具等动产抵押，抵押权自抵押合同生效时设立，但这些动产未经登记，不得对抗善意第三人。比如车辆抵押，抵押合同生效抵押权就设立了，不过没登记的话，如果车辆被卖给不知情的第三人，抵押权人权利可能受限；房屋抵押，只签合同不行，要办理登记出借人才有抵押权。

当借款人到期没有偿还债务时，抵押权人可以通过以下3种方式来实现抵押权：

1. 折价方式：抵押权人与抵押人协商，按照一定价格将抵押物折归抵押权人所有，以抵偿债务。

2. 拍卖方式：通过专业的拍卖机构，将抵押物公开拍卖，抵押权人从拍卖所得价款中优先受偿。

3. 变卖方式：以一般的市场交易方式将抵押物出售，用所得价款偿还债务。

此外，在行使抵押权过程中还有一些要点需注意。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，这种约定是无效的。抵押权人通过起诉或仲裁来实现担保物权时，要注意担保物权的存续期间，现行司法解释规定，担保权人可以在主债权诉讼时效结束后的二年内行使担保物权 。债权人可以将主合同纠纷和抵押合同纠纷一起诉讼，也可在担保物权存续期间单独就抵押权实现起诉。抵押权人提起诉讼应及时申请财产保全措施，且自抵押物被扣押之日起有权收取相关孳息，但要通知应当清偿法定孳息的义务人，否则抵押权效力不及于该孳息。所得价款如无特别约定应按先后顺序偿还实现抵押权的费用、主债权利息、主债权。

相关概念：

抵押权：是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。

抵押人：就是提供抵押物的债务人或者第三人。

抵押权人：指的是债权人，在债务人不履行债务时有权依法处置抵押物并优先受偿。

担保物权：是为了确保债权的实现而设定的，包括抵押权、质权和留置权等，具有从属性、不可分性和物上代位性等特点。

孳息：分为天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根据自然规律产生的物，法定孳息是原物根据法律规定由一定法律关系产生的物。