物业合同违约时该如何解约？

当物业合同出现违约情形需要解约时，有以下几种方式和相关要点。

首先是协商解约。这是最和平、最直接的方式。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。也就是说，如果物业方违约后，你和物业能够心平气和地坐下来沟通，双方都同意解除合同，那么就可以通过签订书面的解除协议来终止合同关系。这种方式能够避免后续可能产生的纠纷，节省时间和精力。

其次是法定解约。要是协商不成，在符合法定条件时，你可以单方面解除合同。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。如果物业的违约行为达到了上述法定情形，比如物业根本不提供合同约定的基本服务，经你多次催告后仍不改正，你就有权单方解除合同。不过，你需要以书面形式通知物业，通知到达物业时合同解除。

最后，如果通过上述两种方式都无法顺利解约，或者在解约过程中双方对违约责任、赔偿等问题存在争议，那么你可以通过提起诉讼或者申请仲裁的方式来解决。在诉讼或仲裁过程中，你需要提供充分的证据证明物业存在违约行为以及你的损失情况等，由法院或仲裁机构根据法律规定和事实情况作出裁决。