房子按揭二手房如何办理过户手续？

一般来说，按揭二手房过户有几种常见的方式。

首先是转按揭，通俗来讲，就是把个人住房出售或转让给第三方时，申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。不过，这种方式需要经过抵押权人也就是银行的同意，并且要向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议，变更债务人后才能进行过户 。

其次是卖家利用银行贷款来缴清剩余贷款。要是买家不愿意购买贷款未缴清的房产，卖家在有银行认可的抵押物（如其他房产）的前提下，可通过抵押向银行借出一定款项来付清想要出售的房产贷款，之后再与买家进行过户，这样买家就不用承担赎楼风险。

还有一种常见的，用买方的首付款缴清剩余贷款。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖家可以利用这笔首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

从法律依据来讲，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。所以办理过户登记很重要。第二百一十一条指出，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

另外，《城市房地产抵押管理办法》第三十五条规定，抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记 。

在实际办理过户手续时，流程一般如下：首先买卖双方要签订买卖协议，买方支付定金给卖方（由经纪方托管），卖方交付房产证给经纪方。然后经纪方带房产证去落实产权状况，查档取回查档记录。之后凭查档有效单，经纪方转交卖方托管定金。接着委托评估机构对用于抵押的物业进行评估，经纪方协助买方向银行申请按揭贷款，签署相关文件，买方存首期款到经纪方或指定银行托管。银行经初步审查后，拟同意向买方发放二手房按揭贷款的，出具承诺书。买卖双方签署一次性付款挰保的《担保协议》，买方提供资金监管协议及冻结资金的单据给担保公司。融资担保公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证，支付担保费和手续费。担保公司审批并与银行签署《保证合同》，银行放款给担保公司指定账号，担保公司查档后，代卖方付清银行按揭余款，注销抵押登记，并取回房产证，由担保公司保管。最后经纪方陪同买卖双方到国土部门签署正式《房地产买卖合同》，境外人士或境外公司需到公证处公证（支付公证费），再到国土部门递件，之后就是国土部门审核、审批，买卖方缴纳税费、出证、银行放款、交接物业、结清尾数等环节。

相关概念：

转按揭：在二手房买卖中，把个人住房出售或转让给第三方而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

赎契：担保公司代卖方付清银行按揭余款，注销抵押登记，并取回房产证的行为。