公司破产时房产如何作价？

在公司破产的情况下，房产作价是一个重要且严谨的过程，有着明确的法律规定和操作流程。

首先，要明确什么是公司破产。公司破产指的是公司因不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力，由法院宣告停止营业，进行债权债务清理的状态。这一概念规定在《中华人民共和国企业破产法》第二条中。当公司进入破产程序后，对其名下房产进行作价是为了公平地清偿债权人的债权。

对于房产作价的方式，通常有以下几种。一是市场比较法，这是一种常见的作价方法。它是通过收集与待作价房产在用途、规模、建筑结构、地理位置等方面类似的房产交易案例，然后对这些案例进行分析、比较和修正，从而得出待作价房产的市场价值。这种方法比较直观，能反映市场的实际情况。二是收益法，如果该房产有租赁等收益情况，就可以采用收益法。收益法是预计房产未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算房产的客观合理价格或价值。三是成本法，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来得到房产的价值。这种方法适用于那些很少发生交易且没有收益的房产。

在实际操作中，房产作价通常会由专业的评估机构来进行。根据《中华人民共和国企业破产法》第二十八条规定，管理人经人民法院许可，可以聘用必要的工作人员。这里的工作人员就包括专业的房产评估机构。评估机构会根据相关法律法规和专业标准，运用合适的作价方法对房产进行评估。评估结果要经过债权人会议等相关程序的审查和认可，以确保作价的公平、公正、合理，保障所有债权人的合法权益。