未经房屋所有人签订的出租合同是否有效？
我租了套房子，后来才知道和我签合同的人不是房屋所有人 。我担心这合同会不会无效，我的权益没保障。我想知道这种未经房屋所有人签订的出租合同到底有没有效？后续我该怎么做呢？
张凯执业律师
已帮助 867 人解决法律问题
在探讨未经房屋所有人签订的出租合同是否有效之前，我们先明确一些基本概念。房屋所有权人对自己的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，出租房屋属于收益权的一种行使方式。
根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这意味着，如果签订出租合同的人并非房屋所有人，且没有得到房屋所有人的授权或事后追认，那么这份出租合同的效力是待定的。
如果房屋所有人事后对这份出租合同进行了追认，同意该出租行为，那么这份合同就会从效力待定转变为有效合同，双方都应当按照合同的约定履行各自的义务。例如，房东发现房子被转租后，没有提出反对，反而接受了次承租人支付的租金，这种行为就可以视为对转租合同的追认。
然而，如果房屋所有人明确表示不同意出租，那么这份合同就可能被认定为无效。因为无权处分人没有权利将他人的房屋出租，这种行为侵犯了房屋所有人的合法权益。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。比如，签订合同的人故意隐瞒自己不是房屋所有人的 事实，导致租客遭受损失，那么签订合同的人就需要承担赔偿责任。
所以，未经房屋所有人签订的出租合同是否有效，关键在于是否得到房屋所有人的授权或者事后追认。在签订房屋租赁合同前，租客最好要求查看房东的房产证和身份证等相关证件，以确保合同的有效性和自身的合法权益。