二手房签合同没给定金是否有效?

最近在考虑买套二手房,已经和卖家签了合同,但是还没给定金。心里有点不踏实,就想问问这种情况下签的合同有没有效啊?想了解一下从法律角度,这种没给定金的二手房合同效力是怎么判定的。
张凯执业律师
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二手房签合同没给定金是否有效,需要分情况来看。


首先,如果双方在合同中并没有明确把交付定金作为合同成立或者生效的前提条件,那么定金有没有实际交付,都不会对合同的效力产生影响。这时候合同是否有效,就要依据合同本身所规定的条款和协议来判断。也就是说,只要合同里其他条款符合法律规定,双方意思表示真实等,合同就是有效的。《中华人民共和国民法典》规定,合同生效需满足合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益等条件。


其次,要是合同中有约定,把交付定金作为合同成立或者生效的前提条件,情况又有所不同。当给予定金的一方没有按照约定支付定金款项,但主合同已经开始执行,或者已经完成了大部分的履行任务,这种情况下,主合同的成立或者生效不会受到干扰,合同依然是有效的。


最后,如果合同明确规定交付定金是合同成立或者生效的前提条件,同时给定金的一方没按时支付定金,并且此时主合同还没有完全履行完毕,或者仅仅只是刚开始执行,那么这份主合同就可能无效或者无法生效,不再受法律保护。


相关法律条文是《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定,但是不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。


相关概念:

缔约行为能力:指民事主体据以独立订立合同,以自己的行为取得民事权利或承担民事义务的法律资格。

意思表示:指向外部表明愿意发生一定法律效果的意思的行为。

公序良俗:公共秩序与善良风俗的简称,所有合法有效的民事法律行为都不得违反法律或社会公共利益,也就是要符合公序良俗的要求。

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