满二不唯一和满二唯一在税费上有什么区别？

在房屋交易中，“满二唯一”和“满二不唯一”是两个常见概念，它们主要影响着房屋交易时所需缴纳的税费。下面我们来详细解释一下这两个概念以及它们在税费上的区别。

首先，“满二”指的是从取得房屋产权证或者契税完税证明上注明的时间开始计算，到房屋出售时，时间满两年。“唯一”则是指业主在该省份内登记在国土局系统里只有这一套房子。所以，“满二唯一”就是房子满两年且是业主名下唯一住房；“满二不唯一”是房子满两年，但不是业主名下唯一住房。

根据我国相关税收政策，在房屋交易中涉及的主要税费有增值税、个人所得税、契税等。对于普通住宅来说，如果满足“满二”条件，就可以免征增值税。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这意味着无论是“满二唯一”还是“满二不唯一”，都不用缴纳增值税。

然而，在个人所得税方面，两者有所不同。“满二不唯一”的房子出售时，需要缴纳个人所得税。一般有两种征收方式，一种是查验征收，即纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格 - 房屋原值 - 原契税 - 本次交易所缴纳增值税等合理费用)×20%；另一种是核定征收，纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%。而“满二唯一”的房子，由于同时满足“满五唯一”（这里因为满二且唯一，在一些地方也可享受类似“满五唯一”的优惠）的部分特征，很多地方规定可以免征个人所得税。

契税则与房屋是否“满二唯一”“满二不唯一”无关，它主要根据购房者的购房情况（是否首套房）以及房屋面积大小来确定征收比例。比如，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施该项契税优惠政策）。