商铺被拍卖租户该怎么办？

当商铺被拍卖时，租户不用过于慌张，法律是保障租户合法权益的。首先来了解一下“买卖不破租赁”原则。这个原则通俗来讲，就是即便商铺的所有权因为拍卖发生了转移，租户和原房东签订的租赁合同依然有效，新的商铺所有权人要受到这份租赁合同的约束。这就好比你和原房东约定好租这个商铺五年，在这五年内商铺被拍卖了，新的主人也得让你继续按照合同租下去。

依据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所以从法律层面确定了租户在这种情况下继续租赁的权利。

不过，在某些特殊情形下，“买卖不破租赁”原则可能不适用。如果在出租商铺之前，该商铺已经被设立了抵押权，并且抵押权人依法行使抵押权导致商铺被拍卖，而租户在租赁时知道或者应当知道这个抵押情况，那么新的所有权人可能有权要求解除租赁合同。依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”

当面临商铺被拍卖的情况，租户可以采取以下措施来维护自己的权益。第一步是及时了解拍卖的相关情况，比如拍卖的原因、新的所有权人是谁等。可以向法院、拍卖机构或者原房东咨询这些信息。第二步是主动和新的所有权人取得联系，向对方出示租赁合同，表明自己继续租赁的意愿和依据。在沟通的过程中，要注意保留好相关的证据，比如聊天记录、通话录音等。如果新的所有权人不承认租赁合同的效力，或者要求不合理的条件，租户可以先尝试和对方协商解决。要是协商不成，租户可以寻求专业律师的帮助，通过法律途径来维护自己的合法权益。比如向人民法院提起诉讼，要求新的所有权人继续履行租赁合同。