哪些房屋买到必定贬值？

在房产市场中，确实存在一些类型的房屋买到后有较大贬值风险。

首先是房龄过高的房子，也就是常见的老破小和老破大。随着时间推移，房子内部的墙壁、管道、电路等都会出现不同程度的质量问题，后续需要投入资金进行修理。而且银行对于这类房子的贷款政策往往比较严格，甚至可能不予贷款。根据一般贷款规定，房龄和贷款年限之和不能超过一定年限（比如40年 ），这就限制了很多购房者购买，需求少了，房子贬值的可能性就增大。

小产权房也是贬值风险大的类型。小产权房是在集体土地上建造的，没有缴纳土地出让金，未经过正规房屋招拍挂流程。它没有国家住房管理部门发放的产权证书，不能正常在房管局备案和过户。从法律意义上讲，购买小产权房存在诸多风险，其交易不受法律保护。自然资源部也明确表示不允许小产权房转正。一旦遇到拆迁等情况，购房者很难获得应有的赔偿。由于这些局限性，小产权房转手困难，价值自然难以提升，贬值可能性高。

商住公寓同样存在贬值风险。这类房子产权年限仅有40年，相比纯住宅少了近一半时间。而且，商住公寓大多不能落户，对于有生育、子女上学需求的家庭缺乏吸引力。用于自住的话，水电费按照商业标准收费，成本较高。转手时，税费在20% - 30%，较高的交易成本会让很多潜在购房者望而却步。中小企业租用居多，大企业因办公环境要求高不会选择，租金也容易被压低。这些因素综合起来，导致商住公寓贬值风险较大。

郊区的房子也不太乐观。虽然郊区空气和环境较好，但对于需要上班和上学的家庭来说，位置偏僻，交通不便，生活和购物等配套设施往往不够完善。从成本考虑，居住在郊区意味着通勤成本增加，时间成本增加。由于人口流入少，住房需求相对较低，房子的升值空间有限，反而有贬值风险。

收缩型城市的房子贬值风险也不容忽视。城市经济发展对房价有重要影响，在一些五六线小城市，经济发展动力不足，很多年轻人选择去大城市发展，导致人口持续流失，住房需求降低。随着经济发展倒退，房子的贬值速度可能加快。本地人大多已有住房，不会再高价购买，而外地人在这些城市购房后可能面临就业难、配套资源不足等问题，也会影响房子的价值。

相关概念：

小产权房：指在农村集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金，没有经过正规房屋招拍挂流程，不能正常在房管局备案和过户，产权证书不是国家住房管理部门发放，多由乡政府或村发放。

商住公寓：产权年限一般为40年，属于商住两用，既可以自住也可出租给企业，但在落户、水电费收费标准、转手税费等方面存在诸多特点。

收缩型城市：城市经济发展动力不足，人口持续外流，住房需求降低的城市 。