什么人有权利终止租赁合同？

在法律层面，能够终止租赁合同的主体需要依据具体情况来确定。下面为您详细分析：

首先是合同当事人双方协商一致的情况。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。也就是说，如果出租人和承租人都同意终止租赁合同，那么双方都有权利通过协商来达成终止合同的结果。这种方式比较灵活，只要双方自愿且达成一致意见，就可以按照约定的方式和时间终止合同。比如，承租人因为工作调动需要搬到其他城市，和出租人沟通后，出租人也表示理解并同意提前终止合同，双方签订解除协议，租赁合同就可以终止。

其次是一方出现违约行为时，另一方有解除权。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。例如，承租人未按照合同约定支付租金，经出租人催告后，在合理期限内仍未支付，此时出租人就有权解除租赁合同。又或者出租人提供的房屋存在严重质量问题，影响到承租人正常使用，导致合同目的无法实现，承租人也可以解除合同。

此外，对于不定期租赁合同，双方当事人都享有任意解除权。依据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。这种情况下，出租人和承租人都可以在给予对方合理通知的前提下终止租赁合同。比如，双方口头约定了房屋租赁事宜，但没有明确租赁期限，之后任何一方想要终止合同，只要提前合理时间告知对方即可。