房屋漏水时物业费能否减免？

在探讨房屋漏水时物业费能否减免这个问题，我们需要从几个方面来详细分析。首先，要明确物业费的性质。物业费是业主向物业服务企业支付的，用于小区公共区域的清洁、安保、设施维护等服务的费用。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。这意味着业主有按照合同约定缴纳物业费的义务。

接着看房屋漏水的情况。如果房屋漏水是由于公共区域设施问题，比如楼顶防水层损坏、公共管道破裂等，而物业没有按照合同约定及时进行维修和处理，那么物业就没有完全履行其服务义务。在这种情况下，业主可以与物业进行沟通协商，要求物业承担相应的维修责任，并根据物业未履行义务的程度，合理主张减免部分物业费。依据是《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

然而，如果房屋漏水是业主自身专有部分的问题，比如业主自行装修导致防水层破坏等，那么这不属于物业的服务范围，业主不能以此为由要求减免物业费。而且，如果业主无正当理由拒绝缴纳物业费，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

所以，房屋漏水时物业费能否减免不能一概而论，要根据漏水原因和物业是否履行合同义务等具体情况来判断。业主遇到房屋漏水问题，应先与物业友好沟通，明确双方责任，若协商不成，可以通过合法途径解决。