集体土地房屋不能过户，买方违约，需要退定金吗？

在探讨集体土地房屋不能过户，买方违约时是否需要退还定金这个问题时，我们需要从多个方面进行分析。首先，定金是在合同订立或履行之前支付的一定数额的金钱，作为一种担保方式，其目的是为了确保合同能够顺利履行。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

当集体土地房屋不能过户导致买方违约时，我们需要先看房屋不能过户的原因。如果是因为卖方的原因，比如卖方隐瞒了房屋不能过户的情况，或者卖方没有按照合同约定协助办理过户手续，那么在这种情况下，虽然是买方提出不再继续履行合同，但过错方实际上是卖方。根据《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。所以此时卖方应当退还定金，甚至可能需要双倍返还。

然而，如果房屋不能过户是由于不可归责于双方的原因，比如政策突然变化导致集体土地房屋无法办理过户手续，那么根据公平原则，双方都不存在违约行为，定金应当退还买方。因为这种情况下合同无法继续履行并非双方的过错，按照相关法律规定和公平理念，定金不应由任何一方占有。

要是房屋不能过户是因为买方自身的原因，例如买方不符合当地集体土地房屋购买资格等，而合同中明确约定了定金条款，那么买方违约时，按照《民法典》上述规定，卖方有权不退还定金。因为买方没有按照合同约定履行自己的义务，导致合同目的无法实现，其作为给付定金的一方，就丧失了请求返还定金的权利。