预查封和查封的区别是什么？
我在处理房产相关事务时，听到了预查封和查封这两个词。不太清楚它们具体是什么意思 ，也不明白二者之间到底有什么区别。希望了解下它们在法律层面的定义、适用场景、执行程序等方面的差异。
张凯执业律师
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预查封和查封是在司法实践中对不动产等财产采取的限制措施，但二者存在明显区别。
从定义上看，预查封是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施。通俗来讲，就是这个房子还没完全登记到被执行人名下，但已经有了一些前期手续，法院先提前控制起来。而查封是指人民法院将需要保全的财物清点后，加贴封条、就地封存，以防止任何单位和个人处分的一种财产保全措施，一般针对的是已经登记在被执行人名下的不动产等财产。
在适用对象方面，预查封主要针对的是被执行人将来可能取得所有权的财产，比如被执行购买的预售商品房。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋、购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。查封则适用于被执行人现有的、已经取得完整物权的财产，像已经登记在被执行人名下的房产、土地等。
从效力上看，预查封的效力是限制该财产的转让等处分行为，等到该财产登记到被执行人名下时，预查封就自动转为查封。而查封则是直接限制财产的处分权，在查封期间，未经法院允许，任何人不得对被查封财产进行转 让、抵押等处分行为。
在期限方面，预查封的期限和查封的期限规定基本一致。根据相关法律规定，人民法院查封不动产的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封期限届满前办理续行查封手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。