question-icon 抵押在前租赁在后的房产该如何执行?

我有一处房产,之前已经抵押给银行了,后来又租给别人。现在因为一些债务问题,银行要执行这个房产。我不太清楚这种抵押在前、租赁在后的情况,这房产具体会怎么执行呢?会影响租客吗?我需要做些什么?
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  • #抵押租赁执行
answer-icon 共1位律师解答

在探讨抵押在前、租赁在后的房产如何执行这个问题时,我们首先要明确相关的法律概念。抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有,将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。而租赁则是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同行为。 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定,抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。但在抵押在前、租赁在后的情况下,法律适用就有所不同。当抵押权人实现抵押权时,根据相关法律,租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 具体执行过程如下:首先,法院在接到抵押权人的执行申请后,会对抵押房产进行查封。查封的目的是限制房屋所有人对房屋的处分权,确保后续执行程序的顺利进行。然后,法院会对房产进行评估。评估是为了确定房产的市场价值,以便后续的拍卖或者变卖。 接下来进入拍卖或变卖环节。如果通过拍卖或者变卖的方式将房产变现,所得价款会优先用于清偿抵押权人的债权。因为抵押权人享有优先受偿权,这是基于抵押合同和相关法律规定的。对于承租人来说,由于租赁关系设立在抵押之后,所以其租赁权不能对抗抵押权。在房产被执行后,承租人可能无法继续按照原租赁合同使用该房屋。不过,承租人可以依据租赁合同向出租人主张违约责任,要求出租人承担相应的赔偿责任。

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