评估机构如何评估拆迁？

在拆迁过程中，评估机构的评估工作至关重要，它直接关系到被拆迁人的补偿利益。下面为您详细介绍评估机构评估拆迁的相关内容。

首先，评估机构的选定有明确规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。这一规定确保了被拆迁人在评估机构选择上有一定的话语权，保障了评估的公正性。

其次，评估的对象主要是被征收房屋价值。这里的被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。评估时，会考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

再者，评估方法有多种。常见的有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。市场法是将被评估房屋与在近期已经发生交易的类似房屋进行比较，对这些类似房屋的成交价格做适当的处理来求取被评估房屋价值；收益法是预测被评估房屋的未来收益，然后将其转换为价值来求取被评估房屋价值；成本法是求取被评估房屋在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取被评估房屋价值；假设开发法是预计被评估房屋开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算被评估房屋价值。评估机构会根据被评估房屋的实际情况，选择合适的评估方法。

最后，关于评估结果。评估机构会向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。如果被征收人对评估结果有异议，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。