如何破解房屋租赁合同？
我签了一份房屋租赁合同，现在因为一些特殊原因 ，不想继续履行合同了。但是合同里有很多条款约束，我不知道该怎么做才能合法地解除这份合同，避免承担过多的违约责任。想问问大家，有什么办法可以破解这个房屋租赁合同呢？
张凯执业律师
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在法律层面，“破解”房屋租赁合同可以理解为合法地解除合同。房屋租赁合同的解除方式主要分为约定解除和法定解除两种。
约定解除是指根据合同双方在签订合同时预先约定的解除条件，当这些条件成就时，一方或双方就有权解除合同。例如，合同中可能约定，如果房东未能在规定时间内完成房屋的某项维修，租客有权解除合同。这种解除方式基于双方的自主约定，体现了合同自由原则。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
法定解除则是在法律规定的特定情形下，当事人可以解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定了几种常见的法定解除情形。比如，因不可抗力致使不能实现合同目的。如果房屋因地震等不可抗力因素严重损坏，无法继续居住，租客或房东都有权解除合同。还有在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。若房东明确告知租客不再出租该房屋，租客就可以依法解除合同。此外，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，以及当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等情况，另一方也有权解除合同。
如果要解除房屋租赁合同，当事人应按照法律规定的程序进行。一般来说，主张解除合同的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除 。如果对方对解除合同有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。