二手房增值税和个税是怎么算出来的？
我打算买套二手房，听说交 易过程中涉及增值税和个税，可我完全不清楚这两项税是咋算的。心里没底，也不知道要准备多少钱，就怕到时候费用超出预算。所以想问问这二手房的增值税和个税具体是怎么算出来的？
张凯执业律师
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二手房交易中的增值税和个税是影响交易成本的重要因素，下面为你详细介绍它们的计算方式。
首先来说增值税。增值税是对商品在流转过程中产生的增值额征收的一种税。在二手房交易里，是否缴纳增值税以及缴纳多少，和房屋购买时间、性质等有关。根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这里的住房包括普通住房和非普通住房。计算公式为：应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1＋5%）× 5% 。比如，一套未满2年的二手房售价为100万元，那么增值税应纳税额 = 100 ÷（1＋5%）× 5% ≈ 4.76万元。
接下来是个人所得税。个人所得税是对个人取得的各项应税所得征收的一种税。在二手房交易中，它通常由卖方缴纳。依据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例，能提供房屋原值凭证的，个税应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）× 20% ；不能提供房屋原值凭证的，一般按住房转让收入的1% - 3%核定征收，具体比例由地方规定。例如，一套二手房转让收入为120万元，若能提供原值凭证，原值为80万元，转让过程中缴纳税金及合理费用共5万元，那么个税应纳税额 =（120 - 80 - 5）× 20% = 7万元；若不能提供原值凭证，当地核定征收率为1%，则个税应纳税额 = 120 × 1% = 1.2万元。